前央行副行长吴晓灵：要做好退潮后的准备！
年3月2日，银监会主席郭树清在新闻发布会上直言不讳地强调："房地产领域的核心问题仍然是泡沫比较大，融资和泡沫的倾向比较强，这是金融体系中最大的灰犀牛"。灰犀牛"一词指的是一种非常普遍的风险，以至于人们认为它是理所当然的，它比喻一种具有高概率和巨大影响的潜在危机。根据央行公布的数据，中国城市家庭的拥有率为96%，平均家庭拥有1.5套房，41.5%的家庭拥有两套或更多房产，总数约为1.36亿。
有专家说，过去五年房地产的金融化带来了房价的透支，需求的透支，支付能力的透支和供应的透支。首先是房价透支，据公开数据显示，过去五年中国平均房价从元/㎡上涨到元/㎡，涨幅为36.7%，这只是平均水平，很多热点城市涨幅明显超过%，而且。贝壳研究院公布的数据显示，年中国的平均房价为12.9，值得注意的是，按照国际标准，房价值得注意的是，按照国际标准，房价相对于收入的合理变化为3-6。
其次是支付能力的透支，公开数据显示，目前房贷余额超过38万亿元，另一方面来自于居民杠杆率的提高，过去5年国内国内贷款占总贷款余额的57%从29%上升，居民杠杆率从40%上升到62%，有20个居民城市的杠杆率超过%，其中兰州、西宁、贵阳、太原等居民城市的杠杆率达到%以上。最后，是供应透支。根据易居研究院的数据，70个城市的充足库存已经达到10亿平方米，其中广西防城港的充足库存需要17.5年才能消化，广东肇庆的库存需要11.9年才能完全消化。
好在随着房地产市场的不断调控，进入年下半年后，房地产市场迅速趋于冷静，新房价格指数出现了罕见的"三连跌"，与此同时，房地产企业也经历了巨大的考验，"金九银十"期间，多家央行解释称，房企的风险主要来自于自身的经营不善和盲目扩张，但实际上让很多购房者捏了一把汗。
随着9月接近尾声，主要机构发布了8月份的房价数据。具体而言，在纳入统计的个城市中，有个城市录得下降，与年初相比，下降的数量增加了60%。不仅如此，更重要的是，如果我们从具体城市来看，不难发现，房价下跌的主要是北方城市：金昌下跌10.26%，德州下跌9.76%，榆林下跌7.57%，青岛下跌6.77%，烟台下跌6.49%，保定下跌6.48%，汉中下跌6.14%，北京下跌5.97%和咸阳下跌5.16%。
除上述城市外，天津、郑州、石家庄、哈尔滨、商丘和南阳也经历了持续下降。跌幅最大的城市是北京，每平方米下跌元；厦门，每平方米下跌元；以及天津，每平方米下跌元。事实上，即使在许多北方大城市，自年和年以来，房价出现了持续的"负增长"，例如，青岛目前的房价比最高点低22.8%，天津的房价比最高点低21.8%，郑州的房价比最高点低13.1%，北京的房价比最高点低15.8%。值得一提的是，去年11月，天津还出台了"下跌上限"，以避免房价乱跌的问题。
为什么北方城市的房价会出现集体"流失"？这有三个主要原因。一是许多北方小城在房市的不断调控下，房价泡沫迅速消除，所以房价持续下跌。二是人口不断流动，随着房地产市场的不断"分化"，人口向热点城市集中，据有关资料显示，四个一线城市中，有三个是南方城市，而15个新一线城市中，有10个是南方城市，可见南方城市对人口流入的吸引力更大，房价得到支撑。最后，近年来，北方和南方城市之间的经济差距也在持续扩大。
问题是：未来会不会出现南方城市的集体"流失"？答案是肯定的。首先，根据"房价旋转效应"，越是强大的城市，房价上涨和下跌的影响就越广泛。换句话说，随着房价下跌的城市增多，"房价轮动效应"将在未来逐步消除许多城市的房价泡沫。
其次，从供求关系来看，住房本质上是一种"商品"，其价格自然受到供求关系的影响。如上所述，目前住房市场上的住房供应已经完全过剩，许多城市经历了几年甚至十年的分散化周期。然而，如果我们看一下住房需求，即总人口，我们不得不承认，中国目前正面临着严重的人口问题：根据"中国人口预测报告"，中国的人口可能至少在2-3年内出现拐点，到年人口将缩减到12.64亿，到2年将缩减到6.85亿。
自年以来，中国的新增人口一直在缩减，年的出生人口为万，年为1万。专家预测，年出生人数将跌破0万，达到万，年至年，出生率将从13.57‰降至8.52‰。这表明，当人口真正进入"负增长"趋势时，住房供应将更加过剩，过剩的住房在未来可能面临"无人问津"的问题。
根据CRIC研究院发布的《年中国房地产总结与展望》，到年11月底，CRIC监测的个重点城市的库存达到6.1亿平方米，已经非常接近年"去库存"之前的库存规模。问题是，即使在这种情况下，许多开发商仍然乐此不疲地拍卖土地建房，正如中央银行前副行长吴晓灵在清华大学的一次演讲中所指出的。
在泡沫中狂欢的日子已经不多了，为潮水退去时做好准备是所有国家和所有人民都必须面对的现实。
